Ритейлеры подписывают больше краткосрочных договоров аренды — рискованная ставка для владельцев торговых центров

Ритейлеры подписывают больше краткосрочных договоров аренды - рискованная ставка для владельцев торговых центров

Покупатели гуляют по торговому центру King of Prussia в King of Prussia, Пенсильвания.

Дженна Мун | Bloomberg | Getty Images

Розничные торговцы и их арендодатели прямо сейчас вовлечены в рискованную игру с высокими ставками. И пройдет несколько лет, прежде чем мы выясним, какая сторона окажется на стороне победителя.

По мере того как тысячи розничных договоров аренды приходят на продление, их продолжительность все больше сокращается, поскольку предприятия борются с непредсказуемым будущим и ищут способы сократить расходы, сохранить гибкость и сохранить рычаги воздействия на своих арендодателей даже после того, как кризис в области здравоохранения утихнет.

Однако риск — это улица с двусторонним движением. Потому что, с одной стороны, через два или три года у владельцев торговых центров и торговых центров может появиться шанс изменить ситуацию в свою пользу, повысив арендную плату или выгнав розничных торговцев для другого арендатора. Но более краткосрочные сделки могут также оставить у арендодателей еще больше вакансий.

Главный исполнительный директор Best Buy Кори Барри заявил в четверг, что средний срок аренды для крупной розничной сети окончательно сокращается.

Она сказала, что у компании около 450 договоров аренды, которые будут продлены в ближайшие три года, или в среднем 150 договоров в год. По ее словам, ритейлер электроники закрыл около 20 своих крупных торговых точек каждый из последних двух лет, но планирует закрыть еще больше в 2021 году.

«В ближайшем будущем пороги для продления договоров аренды будут более высокими, поскольку мы оцениваем роль, которую каждый магазин играет на своем рынке, инвестиции, необходимые для удовлетворения потребностей наших клиентов, и ожидаемую доходность, основанную на новом ландшафте розничной торговли. , — сказал Барри во время телефонной конференции с аналитиками.

Эта тенденция распространяется на розничную торговлю и торговые центры. Компании по производству одежды все чаще задумываются о том, имеет ли смысл находиться в закрытом торговом центре, окруженном универмагами, которые изо всех сил пытаются заманить покупателей и увеличить продажи.

Владелец Vans и Timberland, компания VF Corp., сообщила, что сроки аренды ее магазинов в течение многих лет становятся все короче. Но, по словам финансового директора компании, они будут еще быстрее выйдут из пандемии благодаря недавним и продолжающимся переговорам. VF Corp. делает шаг вперед, позволяя быстрее закрывать магазины.

«То, как мы структурируем наши договоры аренды, теперь позволяет нам быть довольно проворными, довольно гибкими и … мы можем менять направление по мере изменения поведения потребителей», — сказал финансовый директор Скотт Роу в недавнем телефонном интервью.

По словам Роу, средний срок аренды у ритейлера составляет около четырех лет, и вскоре он станет еще короче по мере подписания новых соглашений.

«Арендодатели сотрудничали и работали с нами», — добавил генеральный директор VF Corp. Стивен Рендл. «У нас обоих одна и та же цель — быть жизнеспособными и продуктивными».

Свободного места предостаточно

Хотя традиционно в интересах арендодателя подписать долгосрочный договор аренды на срок от 10 до 20 лет, чтобы ограничить риск и сохранить пространство заполненным как можно дольше, многие из них не выдерживают давления, возникшего за последние 12 месяцев. .

С появлением свободных площадей на многих рынках по всей стране арендаторы, такие как розничные торговцы и рестораторы, оказываются в более влиятельном положении. Эта тенденция, которую ожидают многие эксперты по недвижимости, будет только распространяться и становиться нормой.

Срок аренды примерно 1,5 миллиарда квадратных футов торговых площадей в Соединенных Штатах истекает в этом году, согласно отслеживанию агентства по недвижимости CoStar Group. Это около 14% розничного рынка. Таким образом, либо эти договоры аренды не будут продлены, и другие розничные магазины закроются, либо эти контракты будут пересмотрены.

«Мы в порядке с этим»

Безусловно, хотя краткосрочная аренда может представлять больший риск для арендодателей, которым затем приходится иметь дело с непредсказуемыми волнами въезда и выезда арендаторов, это идет в обоих направлениях. Розничные торговцы могут подписать краткосрочный договор аренды, а арендная плата может иметь тенденцию к повышению в будущем, если рынок укрепится.

Дэвид Саймон, генеральный директор компании Simon Property Group, владеющей торговым центром, сказал аналитикам во время телефонной конференции в начале февраля, что арендаторы заинтересованы в переходе на «немного более короткий срок». По его словам, в наши дни Саймон подписывает еще несколько договоров аренды на три года.

«Мы согласны с этим, потому что я предпочел бы вести переговоры через два или три года», чем вообще не заполнять магазин, — пояснил он. «Я думаю, что на самом деле это также может быть в наших интересах, потому что … у нас нет возможности указать на продажи как на способ увеличения арендной платы», — сказал он.

«На самом деле это улица с двусторонним движением, и она прекрасно работает с подавляющим большинством наших розничных продавцов», — сказал Саймон.

Бет Азор, генеральный директор компании Azor Advisory Services по управлению и развитию торговой недвижимости, сказала, что во время пандемии она работала над рядом сверхкоротких сделок. Азор, которую ее сверстники часто называют «Королева агитации» в социальных сетях, помогает агентам по аренде заполнять вакантные места по всей стране, работая с рядом публичных инвестиционных трастов недвижимости или REIT.

Недавно она воспользовалась услугами развивающейся социальной сети Clubhouse, где она размещает комнаты для предпринимателей, чтобы они рассказывали о своем бизнесе, и домовладельцы, у которых есть свободные помещения, могут послушать их. Договоры аренды заключаются на срок от трех месяцев до года. а иногда это бесплатно. Она называет это «Космический танк», игра от ABC «Танк акул».

Занятость оплачивается

По словам Азора, арендодатели не должны рассматривать краткосрочную аренду как негативный фактор, особенно с учетом состояния розничной торговли. По ее словам, наличие арендатора увеличивает заполняемость, что может быть полезно, когда в дверь стучатся другие компании с просьбой о снижении арендной платы.

Азор объяснил, что во время кризиса со здоровьем компании на национальном и местном уровне приходили к владельцам торговых центров и торговых центров, чтобы попытаться снизить арендную плату. А если недвижимость заполнена, пусть даже и с некоторыми краткосрочными договорами аренды, бизнесу сложнее спорить о снижении арендной платы. Таким образом, заполняемость может в буквальном смысле окупиться.

Владелец аутлета Tanger Factory Outlets также заключал больше краткосрочных сделок. В настоящее время около 7% договоров аренды арендаторов классифицируются как временные, тогда как обычно она составляла от 4,5% до 5,5%, сообщил аналитикам генеральный директор Стивен Ялоф во время телефонной конференции в начале этого месяца.

«Ряд сделок, которые фактически начинались как временная или краткосрочная аренда … мы продлили условия этих договоров аренды», — пояснил он. «Так что, похоже, это тенденция».

Далее он объяснил, что REIT предпочитает сохранение высокой заполняемости с более краткосрочными сделками, а не сбор арендной платы в 2020 году.

«Мы увидим гораздо больше местных и [temporary] — сказал он. — Но мы очень активно используем долгосрочную аренду, чтобы заменить эту аренду и расширить нашу постоянную базу аренды ».

Однако не вся недвижимость подходит для всплывающих окон.

Например, по словам президента Ассоциации Пятой авеню Джерома Барта, шикарного района Пятой авеню в Нью-Йорке по-прежнему в основном проживают арендаторы с долгосрочными арендными договорами.

«Это будет аренда премиум-класса, несмотря ни на что … потому что это все еще рынок №1 в мире», — сказал Барт. «Я думаю, что аренда будет развиваться, и это будет постоянным явлением. Но люди знают, что Авеню будет интересным местом на долгие годы».

Раскрытие информации: CNBC владеет эксклюзивными правами внесетевого кабеля на «Shark Tank».

— Мелисса Репко из CNBC внесла свой вклад в этот отчет.

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *