Как закрытие торговых центров в Америке вредит городам в зависимости от них

Как закрытие торговых центров в Америке вредит городам в зависимости от них

Покупатели осматривают в основном пустой торговый центр 12 мая 2020 года в городе Колумбус, штат Огайо.

Мэтью Хэтчерр / Getty Images

Пандемия коронавируса ускоряет гибель изо всех сил торговых центров Америки, что может нанести сокрушительный удар по некоторым городам, которые зависят от них.

Когда торговый центр становится темным, сообщество теряет больше, чем просто место, чтобы делать покупки и взять ломтик пиццы в ресторанном дворике Sbarro. Во многих районах торговый центр является экономическим двигателем, нанимая сотни, если не тысячи рабочих, и предоставляя значительную сумму долларов в местную налоговую базу.

Торговые центры и торговые центры по всей стране приносят местные налоговые поступления в размере 400 миллиардов долларов ежегодно, согласно данным Международного совета торговых центров, торговой группы в сфере торговой недвижимости. По данным компании Green Street Advisors, занимающейся коммерческой недвижимостью, в США до сих пор действует около 1000 торговых центров, как частных, так и государственных.

«Я очень переживаю, когда этот кризис закончится», – сказал генеральный директор ICSC Том Макги. «Наша промышленность финансирует все от огня и полиции до [local] инфраструктура «.

Во вселенной до Covid-19 подростки часто устраивали свои первые рабочие места в торговом центре. Дети будут висеть там после школы. Так называемые пешеходы по торговым центрам будут использовать открытое пространство в торговом центре, прежде чем магазины будут открыты для публики, чтобы потеть. Владельцы мамино-популярного магазина откроют здесь свои первые предприятия. И универмаги, желанные якоря торгового центра, когда-то процветали во время их расцвета.

Ускорение электронной торговли наряду с переходом к большему количеству потребителей, желающих жить в центре города, а не в пригороде, привело к тому, что с годами в торговых центрах стало меньше людей. И когда разразилась пандемия, торговые центры были заколочены вместе с магазинами в них. Некоторые из них, в том числе Northgate Mall, управляемый Northwood Retail в Дареме, штат Северная Каролина, сейчас закрываются навсегда. Бывший руководитель универмага Ян Книффен предсказал, что треть торговых центров Америки исчезнет к 2021 году.

Арендная плата

Поскольку ритейлеры не могут вовремя платить арендную плату, владельцы торговых центров Америки не могут оплачивать свои счета, что усугубляет ситуацию во время пандемии и ускоряет этот эффект домино. Владелец торгового центра в Теннесси, CBL & Associates, предупредил ранее в этом месяце, что его способность продолжать свою деятельность постоянно вызывает сомнения после того, как ритейлеры в его собственности пропустили арендную плату во время кризиса Covid-19, вынудив CBL пропустить два своих собственных процентные платежи.

Если CBL будет вынужден объявить о банкротстве, это станет первой регистрацией владельца коммерческой недвижимости во время пандемии. Эти ключи от 108 торговых центров CBL могут быть возвращены кредиторам. Некоторые из его свойств могут быть закрыты навсегда, если не появятся новые владельцы, чтобы вступить во владение и управлять этими активами.

Я очень переживаю, когда этот кризис закончится. Наша промышленность финансирует все от огня и полиции до [local] инфраструктуры.

Том МакГи

Генеральный директор, Международный совет торговых центров

Представитель CBL отказался комментировать о потенциальном банкротстве.

CoolSprings Galleria, торговый центр CBL во Франклине, штат Теннесси, предлагает один из таких примеров недвижимости, которая является огромной помощью для ее местной налоговой базы. По словам одного администратора, поскольку торговый центр получил удар во время пандемии, город Франклин использует свои бюджетные резервы, чтобы свести концы с концами.

«Наш торговый центр такой привлекательный, он значительно увеличивает наши доходы», – говорит городской администратор округа Франклин Эрик Стакей. «Если вы так зависите от налогов с продаж [like us], это может занять всего месяц или два, и вы увидите влияние “.

Он сравнил ситуацию с 2008 годом и Великой рецессией.

«Спад оказал реальное влияние на располагаемый доход», – сказал Штуки. «То, что люди не смогли потратить в торговом центре … перевели в упущенную местную прибыль».

Он объяснил, что Франклин должен будет использовать свои резервы фонда в обозримом будущем, пока CoolSprings Galleria не восстановится, что, как он ожидает, произойдет со временем, поскольку это единственная крупная розничная торговля в регионе.

Другим повезет меньше.

«Торговые центры умирают медленно, как правило, в течение нескольких лет», – говорит Лейси Бизли, президент консалтинговой компании по торговле недвижимостью Retail Strategies. «Сначала один якорь закрывается, а затем другой. Для того, чтобы торговый центр полностью закрылся, торговый центр уже был объявлен заказчиком мертвым».

Однако быстрое ускорение закрытия магазинов в этом году, во многом из-за кризиса Covid-19, усугубляет проблемы владельцев торговых центров и может ускорить эту смерть. По данным Coresight Research, в этом году розничные продавцы могут объявить о закрытии 25 000 предприятий, причем 55–60% из них находятся в торговых центрах. Это установило бы новый рекорд, по сравнению с предыдущим рекордом примерно в 9 800 в 2019 году, заявляет фирма.

Поскольку якорные арендаторы, такие как обанкротившийся Дж. К. Пенни, становятся мрачными, неякорные арендаторы, такие как American Eagle или Gap, обычно имеют так называемые оговорки о совместном владении жильем, чтобы иметь возможность освободить имущество раньше, если они захотят. Имея достаточно вакансий и ничего не заменяя их, торговый центр может быть вытеснен таким образом. (В этом месяце Пенни уже начинает коммерческие продажи в более чем 150 местах, пытаясь реструктурировать компанию в рамках процедуры банкротства.)

Безусловно, разработчики пытаются проявить креативность. Бывший магазин Sears в West Oaks Mall в Окой, штат Флорида, был перестроен в колл-центр Xerox. Ford Motor перевела свои офисы в бывший универмаг Lord & Taylor в Fairlane Town Center в Дирборне, штат Мичиган.

Но этого может быть недостаточно.

«Торговые центры могут быть перестроены и выпущены, но это часто никогда не заменит воздействия [to towns] у торгового центра были их расцветы, “сказал Бизли Retail Strategies.

Удар по бюджету

PREIT, инвестиционный траст в сфере недвижимости, имеющий портфель из 21 торгового центра в США, включая Cherry Hill Mall в Черри-Хилл, штат Нью-Джерси, заявил, что ежегодно платит более 65 миллионов долларов в виде налогов на недвижимость. По оценкам компании, только в Пенсильвании и Нью-Джерси ее торговые центры насчитывают около 17 000 рабочих мест.

«Когда вы думаете о торговом центре с экономической точки зрения, это настоящий двигатель, в этом нет никаких сомнений», – сказал в интервью генеральный директор PREIT Джо Корадино. «Обычно мы являемся крупнейшим налогоплательщиком в любом муниципалитете».

Анализ розничных стратегий показывает существенное влияние, которое закрытие торговых центров окажет на местные муниципальные бюджеты.

Средний размер регионального торгового центра в США составляет от 400 000 до 800 000 квадратных футов, с тремя-пятью якорными арендаторами. Так называемые торговые центры с рейтингом C и D, которые приносят наименьшее количество продаж на квадратные футы, считаются наиболее подверженными риску. По данным Retail Strategies, продажи этих торговых центров в среднем составляют от 200 до 325 долларов за квадратный фут.

Тем не менее, согласно анализу, годовой объем продаж торгового центра со средним рейтингом C или D составит примерно от 90 до 145 миллионов долларов. И при уровне сбора местных налогов в 2% местность, в которой он находится, будет собирать в торговом центре от 1,8 до 3 миллионов долларов в год для налога с продаж.

По данным Green Street, в США примерно 730 торговых центров с рейтингом B и C.

Поскольку закупки, совершаемые в определенных торговых центрах, за прошедшие годы упали, муниципалитетам приходится пытаться изменить свой бюджет.

«Города более заинтересованы в розничной торговле, чем когда-либо», – сказал Бизли.

Даже крупнейший владелец торгового центра в США, Simon Property Group, выразил обеспокоенность по поводу этой проблемы.

Портфолио Саймона, насчитывающее около 200 торговых центров и торговых центров, включая торговый центр Roosevelt Field в Ист-Гарден-Сити, штат Нью-Йорк, по большому счету имеет рейтинг A, что делает его одним из лучших операторов в своей области. Ожидается, что большинство, если не все, торговых центров Саймона останутся открытыми в долгосрочной перспективе.

«Мы хотим помочь этим местным сообществам, потому что, откровенно говоря, они зависят от нашего налога с продаж и нашего налога на недвижимость», – заявил в мае генеральный директор Дэвид Саймон во время телефонной конференции по вопросам доходов, обсуждая планы владельца торгового центра вновь открыться во время пандемии коронавируса.

«Я надеюсь, что сообщества ценят то, что мы делаем», – добавил он, упомянув в качестве примера район Лонг-Айленда в Нью-Йорке, где Саймон ежегодно платит более 60 миллионов долларов в виде налогов на недвижимость за несколько объектов недвижимости.

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *